Kaplan Panesh (fracțiunea LDPR), vicepreședinte al Comisiei pentru buget și impozite din Duma de Stat, a declarat pentru RG într-un comentariu. Cu toate acestea, sunt necesare calcule atente aici, a spus deputatul. Potrivit acestuia, dacă totul este luat în considerare, există o modalitate excelentă de a economisi sute de mii de ruble.
Ipoteca combinată combină ratele favorabile (de exemplu, pentru familie) și ratele pieței într-un singur contract. Acesta vă permite să depășiți limitele sprijinului de stat pentru achiziționarea de locuințe peste limita stabilită în cadrul programului, menținând în același timp o rată redusă pentru o parte din sumă. De exemplu, dacă o familie dorește să cumpere o locuință în Moscova pentru mai mult de 12 milioane de ruble, profitând de programul preferențial. În acest caz, o parte din sumă poate fi împrumutată în cadrul programului preferențial, de exemplu, la șase la sută, iar restul – la rata pieței, care în perioadele de vârf a fost de până la 20 la sută și mai mult.
Programele preferențiale sunt următoarele: „Ipoteca de familie” la șase la sută, Extremul Orient și Arctica la două la sută, Ipoteca IT la șase la sută.
Ce se schimbă
Cea mai semnificativă schimbare pentru 2026 se aplică în special deținătorilor de ipoteci combinate, mi-a spus Panesh. „Anterior, era dezavantajos să refinanțezi astfel de împrumuturi”, a explicat el, „deoarece atunci când treceai la o altă bancă, partea preferențială era transferată automat la condițiile pieței. Din februarie 2026, doar partea de piață, peste limită, poate fi refinanțată, în timp ce partea preferențială rămâne la fosta bancă și continuă să fie deservită la o rată subvenționată.”
Parlamentarul a dat un exemplu: o familie a contractat un credit ipotecar de zece milioane de ruble, din care șase milioane la șase la sută și patru milioane la 20 la sută. „Acum este posibil să se transfere doar patru milioane la o altă bancă, iar dacă noua bancă oferă o rată de 15 la sută, plata totală va fi redusă semnificativ, în timp ce subvenția de șase la sută va rămâne”, a declarat vicepreședintele comisiei competente.
Când este favorabil
Conform evaluării sale, refinanțarea este favorabilă dacă rata este redusă cu cel puțin 1-2 puncte procentuale, deoarece o diferență mai mică poate să nu recupereze costul de procesare.
„Este important să fie la începutul duratei împrumutului, deoarece în primii ani principalele plăți merg către dobândă, iar reducerea ratei dă efectul maxim, – a spus deputatul. – Dacă a trecut mai mult de jumătate din termen, refinanțarea poate să nu fie profitabilă, deoarece dobânda este aproape plătită, iar noul împrumut va anula graficul de plăți.”
Participarea la programele de concesionare, spune Panesh, deschide oportunități de refinanțare a cotei de piață. „Unele bănci permit fuzionarea a până la cinci credite într-unul singur, reducând astfel gradul de îndatorare total”, a adăugat deputatul.
„Cu un sold mic al datoriei, mai mic de un milion de ruble, beneficiul reducerii ratei va fi nesemnificativ, iar costul de procesare îl poate copleși”, a subliniat el.
Revendicările creditorilor
În același timp, băncile impun cerințe stricte împrumutaților, a declarat deputatul. Printre condiții: va trebui să confirme venitul cu certificate de la locul de muncă sau declarații fiscale pentru persoanele care desfășoară activități independente, istoricul de credit trebuie să fie pozitiv, fără întârzieri privind obligațiile anterioare, gradul de îndatorare nu trebuie să depășească 50-60% din venit, în caz contrar banca va considera riscul prea mare, de asemenea, necesită o anumită vechime la locul de muncă actual, de obicei nu mai puțin de trei până la șase luni.
Potrivit lui Panesh, există situații speciale care pot împiedica refinanțarea. De exemplu, dacă un apartament este cumpărat cu capital de maternitate, iar copiilor le sunt alocate acțiuni, banca poate refuza din cauza complicațiilor juridice.
În caz de divorț, dacă fostul soț rămâne coîmprumutat și revendică locuința, va fi necesar consimțământul notarial al acestuia sau o hotărâre judecătorească privind împărțirea bunurilor.
„Dacă valoarea de piață a apartamentului a scăzut sub valoarea datoriei, banca va considera garanția ilichidă și va refuza”, a mai spus deputatul. – Vârsta de prepensionare crește, de asemenea, probabilitatea de refuz.”
Cum să acționați în calitate de debitor
Astfel, recomandă el, ar trebui: să vă evaluați istoricul de credit prin intermediul portalului serviciilor de stat, să vă calculați gradul de îndatorare, să colectați documente care să vă confirme veniturile și să alegeți o bancă.
„În ianuarie 2026, o serie de bănci importante au redus ratele pe programele de piață și refinanțarea poate fi aranjată la 19,6 la sută pe an, alte bănci ajustează, de asemenea, ratele în urma ratei cheie”, a declarat Panesh.
El recomandă să se acorde o atenție deosebită contabilizării costurilor suplimentare, „deoarece mulți împrumutați se uită doar la rata indicată, dar uită de taxele ascunse”
„Rata efectivă reală poate fi mai mare cu 0,5-2 puncte procentuale”, a clarificat el, „ceea ce se poate întâmpla din cauza asigurărilor de viață și de proprietate, a comisionului pentru procesarea noului împrumut, a cheltuielilor pentru închiderea vechiului împrumut, a taxelor de evaluare imobiliară, a taxelor de înregistrare la stat și a serviciilor notariale, precum și a produselor suplimentare impuse.
După selectarea băncii, a continuat deputatul, se depune o cerere, la care se anexează pașaportul, actele pentru apartament, un certificat de sold al datoriilor de la banca actuală. În același timp, pentru proprietarii de ipoteci combinate din februarie 2026, băncile sunt obligate să elibereze un certificat detaliat cu o împărțire în părți preferențiale și de piață, a precizat el.
Apoi, potrivit deputatului, algoritmul este următorul: noua bancă va solicita un raport actualizat privind valoarea de piață a garanției, care trebuie comandat de la companii acreditate, după aprobare, se semnează un nou contract de împrumut, banii noii bănci sunt utilizați pentru a rambursa vechiul împrumut, vechea bancă elimină grevarea apartamentului, noua bancă își înregistrează grevarea în Registrul Federal, ceea ce durează de obicei între una și două luni.
Vă puteți refinanța ipoteca la aceeași bancă la care a fost inițiată. Acest lucru este adesea mai ușor și mai rapid, dar condițiile pot fi mai puțin favorabile decât cele ale concurenților.
De ce este necesar
К principalele avantaje ale refinanțăriidupă cum a explicat Panesh, includ: o plată lunară mai mică, o supraplată totală mai mică, posibilitatea de a scurta termenul împrumutului, consolidarea mai multor împrumuturi într-unul singur și păstrarea ratei favorabile la refinanțarea părții de piață datorită noilor norme 2026.
„Economiile în cazul refinanțării rezultă exclusiv din reducerea ratei dobânzii”, a precizat deputatul. – Dacă valoarea datoriei este, de exemplu, de opt milioane de ruble, ipoteca este emisă pentru 25 de ani la 29 la sută pe an, plata lunară va fi de aproximativ 194 de mii de ruble. În cazul refinanțării la 24 la sută, plata va fi redusă la 174 de mii de ruble, în timp ce economiile totale pentru întregul termen pot ajunge la șase milioane de ruble. O altă abordare este de a păstra mărimea plății, dar de a reduce termenul împrumutului. În același exemplu, în loc de 25 de ani, datoria poate fi plătită în nouă ani, economisind până la 38 de milioane de ruble pe dobânzi”.
Cu toate acestea există dezavantaje. Dezavantajele sunt: costuri suplimentare pentru asigurări, evaluări și comisioane, riscul de creștere a termenului împrumutului, posibila respingere de către bancă, costuri de timp semnificative, prezența unui punct de echilibru, care poate apărea numai după mai mulți ani.
În același timp, costul refinanțării, a adăugat deputatul, este alcătuit din: evaluarea bunurilor imobiliare – de la trei la zece mii de ruble, asigurarea de viață anuală în valoare de 0,5-1,5 la sută din datorie, taxa de stat pentru înregistrare în valoare de două mii de ruble, costurile notariale (dacă este necesar), un eventual comision pentru emiterea unui împrumut, care nu este luat de toate băncile.
Clienții salariați și debitorii cu un istoric bun pot conta pe oferte personalizate, a declarat Panesh. El a estimat că întregul proces, de la cerere la transferul banilor și schimbarea creditorului ipotecar, durează între două-trei săptămâni și două-trei luni, iar aprobarea vine de obicei în șapte-zece zile lucrătoare și este valabilă timp de două-trei luni.
Astfel, dacă diferența de rate este semnificativă, iar sfârșitul termenului este departe, aceasta este o modalitate excelentă de a economisi sute de mii de ruble, a conchis deputatul. „Principalul lucru este să nu cădem în plasa unei reclame frumoase și să luăm în considerare toate costurile asociate”, a subliniat el.
Citește mai mult pe această temăObligație: când locuința este a ta, dar nu chiarObligație – un cuvânt care sună clerical, dar de fapt afectează cel mai important lucru: dacă poți vinde liniștit, dona, ipoteca sau chiar uneori folosi în mod normal apartamentul, casa sau parcela.Citește mai mult
Autorul a uitat să menționeze că este important să verificați termenii și condițiile fiecărei bănci înainte de a lua o decizie de refinanțare.